WWW.DOC.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Различные документы
 

Pages:   || 2 |

««УТВЕРЖДАЮ» Генеральный директор ООО «Центр оценки инвестиций» Р.С. Луценко ОТЧЕТ № РВМ-СН-16/03-Ц от 30 марта 2016 года Оценка справедливой ...»

-- [ Страница 1 ] --

Общество с ограниченной ответственностью

«ЦЕНТР ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ»

«УТВЕРЖДАЮ»

Генеральный директор

ООО «Центр оценки инвестиций»

Р.С. Луценко

ОТЧЕТ № РВМ-СН-16/03-Ц

от 30 марта 2016 года

Оценка справедливой стоимости нежилых

помещений, общей площадью 4 002,3 кв. м,

расположенных по адресу:

г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г

Исполнитель отчета

Зверева Е.А.

г. Королёв МО, 2016 г.

tel. +7(495) 229-49-71

СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА

Стр.

Сопроводительное письмо 3 I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 5

1.1. Задание на оценку 5

1.2. Применяемые стандарты оценки 7

1.3. Принятые при проведении оценки объектов оценки допущения 8

1.4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке 8

1.5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

1.6. Основные факты и выводы 9

1.7. Перечень документов, используемых при проведении оценки и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки

1.8. Анализ достаточности и достоверности информации и данных, используемых при проведении оценки

1.9. Методология определения справедливой стоимости 11

II. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 15

2.1. Общие положения 15

2.2. Описание имущественных прав, обременений, связанных с объектами оценки 15



2.3. Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки 18

2.4. Описание текущего использования объектов оценки 25

2.5. Описание других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки 25

III АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ 26

3.1. Общие положения 26

3.2. Анализ рынка недвижимости 26

IV. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 50

V. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 51

5.1. Общие положения 51

5.2. Общие понятия оценки

–  –  –

Генеральному директору Закрытого акционерного общества Управляющая компания «РВМ Капитал»

Д.У. ЗПИФ недвижимости «РВМ Столичная недвижимость №1»

господину Орлову С.В.

«30» марта 2016 г.

Уважаемый Сергей Владимирович!

В соответствии с Дополнительным соглашением № 16/03 от 25.03.2016 г. к Договору № РВМ - СН-12/01 о долгосрочном сотрудничестве и оказании услуг по оценке от 16.02.2012 г.

специалистами ООО «Центр оценки инвестиций» проведена оценка справедливой стоимости нежилых помещений, общей площадью 4 002,3 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, а именно:

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 096,5 кв. м, этаж ц, номера на поэтажном плане: этаж ц, помещение I – комнаты 1, 1а, с 2 по 50, адрес (местонахождение) объекта:

г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер:

77:06:0004008:10745;

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 064,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение II – комнаты с 1 по 53, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10746;

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 17,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане:

этаж 1, помещение III – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10747;

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1 066,1 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты с 1 по 47, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10748;

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 712,1 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане: этаж 3, помещение V – комнаты с 1 по 41, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10749;

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 32,3 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане:

этаж н, помещение VI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10750;

помещения, назначение: нежилое, общая площадь 13,7 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане:

этаж н, помещение VII – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10751.

ООО «Центр оценки инвестиций» отвечает требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Сотрудник, проводивший оценку, является действительным членом саморегулируемой организации оценщиков, в соответствии с требованиями действующего законодательства и отвечает требованиям, предъявляемым к оценщикам пунктом 1.7 Указания Банка России от 25 августа 2015 года № 3758-У.

Гражданская ответственность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, застрахована АО Страховая компания «Инвестиции и Финансы».

Оценка проведена по состоянию на 30 марта 2016 г.

Анализ исходной информации, рыночных данных необходимых для оценки, а также соответствующие расчеты представлены в разделах настоящего Отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Указанный Отчет выполнен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изменениями и дополнениями), Федеральными стандартами оценки (далее – ФСО), введенными в действие Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297, 298, 299, 611 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7), Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Результаты оценки могут быть использованы для целей, предусмотренных ст. 37 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ, Правилами доверительного управления Фондом и иными нормативными актами в сфере финансовых рынков. Для указанных целей результаты оценки могут быть использованы в течении шести месяцев с даты оценки.

В результате проведенных исследований и расчетов установлено следующее.

страница 3 tel. +7(495) 229-49-71 Итоговая величина справедливой стоимости оцениваемых нежилых помещений, общей площадью 4 002,3 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, по состоянию на дату оценки, с учетом принятых допущений и округлений, составляет:

(Триста двадцать пять миллионов шестьсот семьдесят восемь тысяч) рублей, в том числе:

№ Итоговая величина Наименование объекта п/п стоимости, руб.

Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 096,5 кв. м, этаж ц, номера на поэтажном плане: этаж ц, помещение I – комнаты 1, 1а, с 2 по 50, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д.

28Г, кадастровый (или условный) номер:

77:06:0004008:10745 Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 064,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение II – комнаты с 1 по 53, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер:

77:06:0004008:10746 Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение III – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10747 Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 066,1 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты с 1 по 47, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер:

77:06:0004008:10748 Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 712,1 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане: этаж 3, помещение V – комнаты с 1 по 41, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер:

77:06:0004008:10749 Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 32,3 кв.





м, этаж н, номера на поэтажном плане: этаж н, помещение VI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10750 Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 13,7 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане: этаж н, помещение VII – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10751 Примечание: стоимость объектов оценки указана без учета налогов, которые могут быть исчислены на дату оценки (в соответствии с п. 1.4. Указания Банка России № 3758-У от 25 августа 2015 года).

–  –  –

РАЗДЕЛ I. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1. Задание на оценку Представленное ниже задание на оценку идентично заданию на оценку, которое является Приложением №1 к Дополнительному соглашению № 16/03 от 25.03.2016 г. к Договору № РВМ - СН-12/01 о долгосрочном сотрудничестве и оказании услуг по оценке от 16.02.2012 г.

1. Объекты оценки (точное описание, состав объектов оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из их частей (при наличии)).

Недвижимое имущество, являющееся общей долевой собственностью владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РВМ Столичная недвижимость №1», а именно:

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 096,5 кв. м, этаж ц, номера на поэтажном плане: этаж ц, помещение I – комнаты 1, 1а, с 2 по 50, адрес (местонахождение) объекта: г.

Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10745;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 064,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение II – комнаты с 1 по 53, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10746;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане:

этаж 1, помещение III – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп.

Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10747;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 066,1 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты с 1 по 47, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10748;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 712,1 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане: этаж 3, помещение V – комнаты с 1 по 41, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10749;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 32,3 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане:

этаж н, помещение VI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп.

Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10750;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 13,7 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане:

этаж н, помещение VII – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп.

Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10751.

Отдельных частей объекты оценки не имеют.

2. Характеристики объектов оценки и их составных частей (или ссылка на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики).

Характеристики объекта оценки указаны в следующих доступных для оценщиков документах:

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948841 от 20 июня 2013 года;

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948840 от 20 июня 2013 года;

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948839 от 20 июня 2013 года;

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948843 от 20 июня 2013 года;

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948842 от 20 июня 2013 года;

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948837 от 20 июня 2013 года;

копии Свидетельства о государственной регистрации права собственности 77-АО 948838 от 20 июня 2013 года;

копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015398;

копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015400;

копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015404;

копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015406;

копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015403;

страница 5 tel. +7(495) 229-49-71 копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015396;

копии Кадастрового паспорта № 02 60 12 0015394;

копии Выписки их технического паспорта на здание № 02 60 12 0038915;

копии Поэтажных планов помещений;

копии Экспликаций помещений;

копии Договора аренды помещений от 20.12.2012 г. с Дополнительными соглашениями № 1 от 21.12.2012 г., № 2 от 14.03.2013 г., № 3 от 17.07.2013 г.

прочих документах и справочных материалах (или их копиях), полученных от Заказчика.

3. Имущественные права на объекты оценки. Право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «РВМ Столичная недвижимость №1».

4. Права, учитываемые при оценке объектов оценки. При оценке объектов оценки учитывается право собственности на объекты оценки, скидки на фактическое право общей долевой собственности и доверительное управление не вводятся. Объекты считаются свободными от ограничений (обременений) указанных прав, а именно свободными от обременений в виде залога и ипотеки.

Учитывается существующее ограничение (обременение) права в виде долгосрочного Договора аренды помещений от 20.12.2012 г. с Дополнительными соглашениями № 1 от 21.12.2012 г., № 2 от 14.03.2013 г., № 3 от 17.07.2013 г.

5. Цель оценки. Определение стоимости объектов оценки.

6. Вид определяемой стоимости. Справедливая стоимость в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости». Стоимость определяется без учета налогов, которые могут быть исчислены на дату оценки.

7. Требование к составлению отчета об оценке. Отчет об оценке должен быть составлен оценщиком, в отношении которого со стороны саморегулируемых организаций оценщиков не применялись в течение двух лет в количестве двух и более раз меры дисциплинарного воздействия, не имеется неснятых или непогашенных мер дисциплинарного воздействия, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также внутренними документами саморегулируемых организаций оценщиков, и стаж осуществления оценочной деятельности которого составляет не менее трех лет на дату оценки.

8. Предполагаемое использование результатов оценки. Результатом оценки является итоговая величина справедливой стоимости объектов оценки. Результаты оценки могут быть использованы для целей, предусмотренных ст. 37 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ, Правилами доверительного управления Фондом и иными нормативными актами в сфере финансовых рынков. Для указанных целей результаты оценки могут быть использованы в течении шести месяцев с даты оценки.

9. Дата оценки. Оценка по состоянию на 30.03.2016 г.

10. Срок проведения оценки:

дата начала оказания услуг - 25.03.2016 г.;

дата окончания оказания услуг – не позднее 30.03.2016 г.

Общий срок оказания услуг составляет – не более 6 (Шести) календарных дней с даты начала оказания услуг.

11. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

оценщик не проводит юридическую экспертизу прав на оцениваемые объекты. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными.

мнение Оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату определения стоимости объектов оценки.

ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором о долгосрочном сотрудничестве и оказании услуг по оценке.

отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объектов и не является гарантией того, что объекты будут проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости объектов, указанной в данном Отчете.

страница 6 tel. +7(495) 229-49-71 результаты оценки указываются в Отчете об оценке в виде единой цифры для каждого объекта, без указания возможных границ интервала стоимости.

1.2. Применяемые стандарты оценки Согласно статьи 15 Федерального закона об оценочной деятельности №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

По состоянию на дату проведения оценки введены в действие следующие Федеральные стандарты оценки:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 298 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 299 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 508 от 22 октября 2010 г., с изменениями утвержденными Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 388 от 22 июня 2015 г. «О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

5. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 328 от 04 июля 2011 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 628 от 07 ноября 2011 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)».

7. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 611 от 25 сентября 2014 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

8. Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 326 от 01 июня 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)».

9. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 327 от 01 июня 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

10. Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 328 от 01 июня 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)».

11. Федеральный стандарт оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 385 от 22 июня 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)».

Применяемые стандарты.

страница 7 tel. +7(495) 229-49-71 Указанные выше Федеральные стандарты оценки можно разделить на две группы: первая группа – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, регламентирующие общий порядок проведения оценки не зависимо от вида объекта оценки; ФСО №№ 4-11, регламентирующие отдельные аспекты оценочной деятельности или дополняющие ФСО №№ 1-3 в части специфики оценки определенных видов активов.

Оцениваемые объекты являются объектами недвижимости и входят в состав имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

Учитывая данное обстоятельство, при проведении настоящей оценки применялись следующие стандарты:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 298 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 299 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 611 от 25 сентября 2014 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

5. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

6. Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, действительным членом которой является проводивший оценку оценщик.

1.3. Принятые при проведении оценки объектов оценки допущения Основные допущения, принятые при проведении оценки объектов оценки, представлены в задании на оценку. Дополнительно к указанным в задании на оценку, при проведении настоящей оценки, были приняты следующие допущения:

условия финансирования предполагаемой сделки c объектами оценки – полная, единовременная оплата;

условия продажи – продажа объектов оценки, как единого объекта недвижимости.

1.4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке

–  –  –

1.5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах Для проведения настоящей оценки и подготовке настоящего отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались.

1.6. Основные факты и выводы

–  –  –

Общая информация, идентифицирующая объекты оценки помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 096,5 кв. м, этаж ц, номера на поэтажном плане: этаж ц, помещение I – комнаты 1, 1а, с 2 по 50, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп.

Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10745;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 064,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение II – комнаты с 1 по 53, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д.

28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10746;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение III – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10747;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 066,1 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты с 1 по 47, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д.

28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10748;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 712,1 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане: этаж 3, помещение V – комнаты с 1 по 41, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д.

28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10749;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 32,3 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане: этаж н, помещение VI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10750;

–  –  –

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 13,7 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане: этаж н, помещение VII – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10751.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

–  –  –

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости Результатом оценки является итоговая величина справедливой стоимости объектов оценки. Результаты оценки могут быть использованы для целей, предусмотренных ст. 37 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ, Правилами доверительного управления Фондом и иными нормативными актами в сфере финансовых рынков. Для указанных целей результаты оценки могут быть использованы в течении шести месяцев с даты оценки.

–  –  –

1.8. Анализ достаточности и достоверности информации и данных, используемых при проведении оценки При определении стоимости объектов оценки Оценщиком использовалась информация, полученная от Заказчика (табл. 1), из правовых баз данных и рыночная информация.

Перечень используемых интернет-сайтов и других открытых источников информации, представлен по тексту настоящего Отчета.

Процесс оценки - сбор и аналитическая оценка данных об объектах оценки и экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения о стоимости объектов оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объектов оценки, существенной для определения стоимости объектов оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

информацию о количественных и качественных характеристиках объектов оценки, включая перечень устанавливающих их документов, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объектов оценки;

информацию о рынке объектов оценки, ценообразующих факторах, а также внешних факторах, влияющих на их стоимость.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, должна быть подтверждена.

Общее требование к использованию информации при проведении оценки - Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Документы, предоставленные Заказчиком оценки, а так же данные из открытых источников1, использованные Оценщиком, на достаточном уровне отражают данные об объектах оценки. Документы и отраженную в них информацию, Оценщик принимал к сведению только после проверки их соответствия действительной ситуации, установленной в ходе интервьюирования представителей Заказчика оценки. Информация, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности с учетом принятых допущений к оценке.

1.9. Методология определения справедливой стоимости При определении справедливой стоимости необходимо руководствоваться положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

В соответствии с указанным ранее стандартом справедливая стоимость - это цена, которая может быть получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена) независимо от того, является ли такая цена Источники информации, используемые в отчете, указываются в соответствующих разделах отчета.

страница 11 tel. +7(495) 229-49-71 непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки.

Основные этапы определения справедливой стоимости нефинансового актива (выполняются для каждого актива, являющегося объектом оценки).

1. Выяснение конкретного актива или обязательства, являющегося объектом оценки (в соответствии с его единицей учета) – описание объекта оценки.

2. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива.

3. Определение исходных условий оценки нефинансовых активов.

4. Определение исходных данных для методов оценки.

5. Применение методов оценки.

1. Выяснение конкретного актива или обязательства, являющегося объектом оценки (в соответствии с его единицей учета).

Выполнение указанного пункта заключается в описании объекта оценки.

2. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива или посредством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом.

Для наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива принимается в расчет такое использование актива, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправданным, как изложено ниже:

физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, местонахождение или размер имущества);

юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических ограничений на использование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, правила зонирования, применимые к имуществу);

финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли физически выполнимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денежных средств (с учетом затрат на преобразование актива к такому использованию), достаточные для получения дохода на инвестицию, который участники рынка требовали бы от инвестиции в данный актив при данном использовании.

3. Определение исходных условий оценки нефинансовых активов.

Наилучшее и наиболее эффективное использование нефинансового актива устанавливает исходное условие оценки, используемое для оценки справедливой стоимости актива, как изложено ниже:

лучшее и наиболее эффективное использование нефинансового актива может обеспечить участникам рынка получение максимальной стоимости посредством его использования в комбинации с другими активами как группы активов (при установке или иной конфигурации для использования) или в комбинации с другими активами и обязательствами (например, бизнес);

наилучшее и наиболее эффективное использование нефинансового актива может обеспечить участникам рынка получение максимальной стоимости при его отдельном использовании. Если наилучшее и наиболее эффективное использование актива заключается в его отдельном использовании, справедливая стоимость актива - это цена, которая была бы получена при проведении текущей операции по продаже данного актива участникам рынка, которые использовали бы данный актив отдельно.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива принимается допущение о том, что актив продается согласно с единицей учета, предусмотренной в других МСФО (которой может являться отдельный актив). Так обстоит дело даже в том случае, когда при такой оценке справедливой стоимости принимается допущение о том, что наилучшее и наиболее эффективное использование актива заключается в его использовании в комбинации с другими активами или с другими активами и обязательствами, потому что оценка справедливой стоимости предполагает, что участник рынка уже имеет дополнительные активы и связанные с ними обязательства.

4. Определение исходных данных для методов оценки.

Методы оценки, применяемые для оценки справедливой стоимости, должны максимально использовать уместные наблюдаемые исходные данные и минимально использовать ненаблюдаемые исходные данные.

Примеры рынков, на которых исходные данные могут быть наблюдаемыми в отношении некоторых активов и обязательств (например, финансовые инструменты), включают следующее:

Валютные рынки. На валютном рынке цены закрытия рынка являются легкодоступными и обычно представляют справедливую стоимость. Примером такого рынка является Лондонская страница 12 tel. +7(495) 229-49-71 фондовая биржа.

Дилерские рынки. На дилерском рынке дилеры всегда готовы торговать (покупать или продавать за свой собственный счет), таким образом обеспечивая ликвидность, используя свой собственный капитал, чтобы иметь запас единиц, для которых они создают рынок. Как правило, цена покупателя и цена продавца (представляющие цену, по которой дилер желает купить, и цену, по которой дилер желает продать, соответственно) являются легкодоступными в большей степени, нежели цены закрытия рынка. Внебиржевые рынки (цены на которых публично сообщаются) являются дилерскими рынками. Дилерские рынки также существуют для других видов активов и обязательств, включая некоторые финансовые инструменты, товары и физические активы (например, используемое оборудование).

Посреднические рынки. На посредническом рынке брокеры стараются свести покупателей с продавцами, но не готовы торговать за свой собственный счет. Другими словами, брокеры не используют свой собственный капитал, чтобы иметь запас единиц, для которых они создают рынок. Брокер знает цены, предлагаемые и запрашиваемые соответствующими сторонами, но каждая из сторон, как правило, не знает ценовые требования другой стороны. Информация о ценах завершившихся операций иногда бывает доступной. Брокерские рынки имеют электронные коммуникационные сети, в которых сводятся заказы на покупку и продажу, а также рынки коммерческой и жилой недвижимости.

Рынки "от принципала к принципалу". На рынке "от принципала к принципалу" операции, как первоначальные, так и по перепродаже, осуществляются сторонами самостоятельно, без посредников. Информация о таких операциях может быть общедоступной лишь в небольшом объеме.

Иерархия исходных данных:

исходные данные 1 Уровня - это котируемые цены (некорректируемые) на активных рынках для идентичных активов или обязательств, к которым предприятие может получить доступ на дату оценки.

исходные данные 2 Уровня - это исходные данные, которые не являются котируемыми ценами, включенными в 1 Уровень, и которые прямо или косвенно являются наблюдаемыми для актива или обязательства.

исходные данные 3 Уровня - это ненаблюдаемые исходные данные для актива или обязательства.

Применительно к объектам недвижимости в качестве исходных данных стандартом предписывается использовать следующие данные 2 Уровня - цену за квадратный метр здания (множитель оценки), полученную на основе наблюдаемых рыночных данных, например, множителей, основанных на ценах, используемых в наблюдаемых операциях с сопоставимыми (то есть аналогичными) зданиями с аналогичным местонахождением.

5. Применение методов оценки.

При оценке справедливой стоимости необходимо использовать такие методы оценки, которые являются приемлемыми в сложившихся обстоятельствах и для которых доступны данные, достаточные для оценки справедливой стоимости, при этом максимально используя уместные наблюдаемые исходные данные и минимально используя ненаблюдаемые исходные данные.

Тремя наиболее широко используемыми методами оценки являются рыночный подход, затратный подход и доходный подход.

Рыночный подход. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

Затратный подход. При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения).

Доходный подход. При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм.

Такие методы оценки включают, например, следующее:

методы оценки по приведенной стоимости;

модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона;

метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости некоторых нематериальных активов.

страница 13 tel. +7(495) 229-49-71 В некоторых случаях приемлемым будет использование одного метода оценки (например, при оценке актива или обязательства с использованием котируемой цены на активном рынке для идентичных активов или обязательств). В других случаях приемлемым будет использование множественных методов оценки (например, так может обстоять дело при оценке единицы, генерирующей денежные средства). Если для оценки справедливой стоимости используются множественные методы оценки, то результаты (то есть соответствующие показатели справедливой стоимости) должны оцениваться путем рассмотрения целесообразности диапазона значений, обозначенных данными результатами.

Оценка справедливой стоимости - это значение в пределах такого диапазона, которое наиболее точно представляет справедливую стоимость в сложившихся обстоятельствах.

При проведении настоящей оценки указанные этапы определения справедливой стоимости конкретизировались, дополнялись и расширялись на основе положений Федеральных стандартов оценки, действующих на дату проведения оценки и соответствующих виду объекта (объектов) оценки.

–  –  –

РАЗДЕЛ II. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

2.1. Общие положения В соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» первым этапом оценки справедливой стоимости является выяснение (описание) конкретного актива или обязательства, являющегося объектом оценки (в соответствии с его единицей учета). В указанном стандарте детализация процесса выяснения (описания) актива отсутствует.

В соответствии с положениями статьи 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость объекта оценки (при наличии).

При проведении настоящей оценки была принята следующая последовательность описания объектов оценки:

1. Описание имущественных прав, обременений, связанных с объектами оценки.

2. Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки (за исключением описания имущественных прав, обременений, связанных с объектами оценки).

3. Описание текущего использования объектов оценки.

4. Описание других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки, существенно влияющих на их стоимость.

2.2. Описание имущественных прав, обременений, связанных с объектами оценки Общее описание объектов оценки.

При проведении настоящей оценки объектами оценки являются:

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 096,5 кв. м, этаж ц, номера на поэтажном плане: этаж ц, помещение I – комнаты 1, 1а, с 2 по 50, адрес (местонахождение) объекта:

г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер:

77:06:0004008:10745;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 064,5 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение II – комнаты с 1 по 53, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10746;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение III – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп.

Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10747;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1 066,1 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане: этаж 2, помещение IV – комнаты с 1 по 47, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10748;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 712,1 кв. м, этаж 3, номера на поэтажном плане: этаж 3, помещение V – комнаты с 1 по 41, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10749;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 32,3 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане: этаж н, помещение VI – комнаты 1, 2, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп. Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10750;

помещение, назначение: нежилое, общая площадь 13,7 кв. м, этаж н, номера на поэтажном плане: этаж н, помещение VII – комната 1, адрес (местонахождение) объекта: г. Москва, просп.

Севастопольский, д. 28Г, кадастровый (или условный) номер: 77:06:0004008:10751.

Примечание:

- этаж ц – цоколь;

- этаж н – надстроенный этаж.

Отдельных частей объекты оценки не имеют.

Имущественные права, связанные с объектами оценки.

На дату проведения оценки, оцениваемые объекты недвижимости принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда страница 15 tel. +7(495) 229-49-71 недвижимости «РВМ Столичная недвижимость №1», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона «Об инвестиционных фондах»

имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об инвестиционных фондах».

Указанные обстоятельства ограничивают возможность указания реквизитов собственников объектов оценки.

Данные о балансовой стоимости объектов оценки представлены в табл. 2.

Таблица 2.

Данные о балансовой стоимости объектов оценки Кадастровый (или условный) номер объекта Балансовая стоимость, недвижимости руб.

77:06:0004008:10745 89 039 000 77:06:0004008:10746 86 441 000 77:06:0004008:10747 1 389 000 77:06:0004008:10748 86 571 000 77:06:0004008:10749 57 825 000 77:06:0004008:10750 2 623 000 77:06:0004008:10751 1 112 000 Источник: 1. Данные Заказчика.

Существующие ограничения (обременения) права, связанные с объектами оценки.

Объекты оценки имеют обременения в виде доверительного управления и аренды.

В соответствии со статьёй 1012 Гражданского кодекса по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

В соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

На дату проведения оценки, оцениваемые объекты недвижимости имеют ограничения (обременения) права в виде аренды, что подтверждается записью в свидетельствах о государственной регистрации права собственности.

Ограничение (обременение) права «аренда» заключается в сдачи в аренду оцениваемых объектов недвижимости, что подтверждается Договором аренды недвижимого имущества от 20.12.2012 года с Дополнительными соглашениями № 1 от 21.12.2012 г., № 2 от 14.03.2013 г., № 3 от 17.07.2013 г.

На дату проведения оценки Арендодателем оцениваемых помещений является Закрытое акционерное общество Управляющая компания «РВМ Капитал» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «РВМ Столичная недвижимость № 1», что подтверждается Дополнительным соглашением № 3 от 17.07.2013 г. к Договору аренды недвижимого имущества от 20.12.2012 г.

На дату проведения оценки Арендатором оцениваемых помещений является Общество с

–  –  –

2.3. Описание количественных и качественных характеристик объектов оценки В качестве основных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки, следует рассматривать документы, указанные в табл. 1.

Каждый объект недвижимости имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик.

Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять предъявляемым, в соответствии с функциональным назначением, требованиям.

Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании.

Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости, при этом показатели страница 17 tel. +7(495) 229-49-71 могут иметь количественное выражение или описываться вербально.

При проведении настоящей оценки состав количественных и качественных характеристик объектов оценки определялся на основе представленного в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» перечня элементов сравнения, который необходимо использовать при реализации сравнительного подхода:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Указанные элементы сравнения так же можно использовать (в соответствии с положениями ФСО № 7) для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. Указанные в перечне характеристики детализировались и дополнялись на основе дополнительного анализа справочной и специальной литературы.

Характеристики объектов оценки по таким элементам сравнения как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав описаны в разделе 2.1. и в дальнейшем не детализировались.

Анализ указанных в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» элементов сравнения показывает, что часть из них не связана непосредственно с объектами оценки и зависит от внешних условий и факторов.

К таким элементам сравнения можно отнести:

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

Данные элементы сравнения не детализировались и в перечень количественных и качественных характеристик объектов оценки не включались. Принимаемые при проведении дальнейших расчетов значения указанных характеристик представлены в разделе 1.3.

Так же не детализировались и не включались в перечень количественных и качественных характеристик объектов оценки следующие характеристики:

свойства земельного участка;

соотношение площади земельного участка и площади его застройки.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, при проведении настоящей оценки детализация количественных и качественных характеристик проводилась по следующим элементам сравнения:

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в части физических свойств и состояния объекта и иных физических характеристик;

–  –  –

Согласно существующему территориальному делению города Москвы, объекты оценки расположены в Юго - Западном административном округе. Ближайшая станция метро - «Новые Черемушки» на удалении около 1,6 км. Также в непосредственной близости к местоположению объекта находятся станции метро «Нахимовский проспект» - 1,8 км, «Профсоюзная» - 1,8 км, «Каховская»

(«Севастопольская») – 1,9 км, «Калужская» - 3 км, «Нагорная» - 3 км.

Местоположение здания, в котором находятся оцениваемые объекты недвижимости, представлено на фрагментах карты г. Москвы (рис. 1 и рис. 2).

Рис. 1. Местоположение здания, в котором находятся оцениваемые объекты недвижимости

–  –  –

2.4. Описание текущего использования объектов оценки По состоянию на дату проведения оценки, оцениваемые объекты используются как инвестиционные объекты – вложение денежных средств паевого инвестиционного фонда с целью получения дохода от сдачи в аренду или от перепродажи объектов в перспективе.

2.5. Описание других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки При анализе данных, представленных Заказчиком, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, не выявлены.

–  –  –

РАЗДЕЛ III. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

3.1. Общие положения В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» вне зависимости от вида оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Применительно к процессу определения справедливой стоимости при анализе рынка дополнительно решается задача определения исходных данных для методов оценки.

3.2. Анализ рынка недвижимости 3.2.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок В данном подразделе проводится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки на рынок оцениваемых объектов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Оцениваемые объекты непосредственно связаны с рынком недвижимости. В общем случае рынок недвижимости представляет собой механизм, регулирующий отношение спроса и предложения на основе проведения операций по купле-продаже и аренде объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в целом находится под непосредственным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Фактически рынок недвижимости повторяет тенденции развития экономики страны (региона) с определенным временным лагом.

В общем случае можно выделить три основных состояния экономики страны (региона), а именно:

экономический рост;

стагнация;

экономический кризис.

Экономический рост - это увеличение объёма производства продукции в национальной экономике за определённый период времени (как правило, за год).

Выделяют два вида экономического роста:

экстенсивный рост и интенсивный рост.

Экстенсивный рост реализуется за счёт количественного увеличения ресурса, при этом средняя производительность труда существенно не изменяется.

страница 26 tel. +7(495) 229-49-71 Интенсивный рост реализуется за счет совершенствования и повышения качества систем управления, технологий, использования инноваций, модернизации производств и повышения качества человеческого капитала.

Стагнация - состояние экономики, характеризующееся застоем производства и торговли на протяжении длительного периода. Стагнация сопровождается увеличением численности безработных, снижением заработной платы и уровня жизни населения. Выражается в нулевых или незначительных темпах роста, неизменной структуре экономики, её невосприимчивости к нововведениям, научнотехническому прогрессу.

Экономический кризис характеризуется падением производства, происходящим в значительных масштабах. Вызывается внеэкономическими причинами и связан с нарушением нормального хода (экономического) воспроизводства под влиянием стихийных бедствий или политических действий (различных запретов, войн и т. п.). Следствием экономического кризиса является уменьшение реального валового национального продукта, массовые банкротства и безработица, снижение жизненного уровня населения.

1. Основные тенденции социально-экономического развития РФ в январе 2016 г.

По оценке Минэкономразвития России, индекс ВВП с исключением сезонности в январе составил к предыдущему месяцу. Положительную динамику с сезонной корректировкой показало промышленное производство в целом (за счет производства и распределения электроэнергии, газа и воды). Одновременно отмечается замедление спада обрабатывающих производств, платных услуг населению.

В январе, по оценке Минэкономразвития России, снижение ВВП к январю прошлого года замедлилось до 2,5% против снижения на 3,5% в декабре, соответственно.

По оценке Минэкономразвития России, по промышленному производству в целом в январе возобновился рост с исключением сезонной и календарной составляющих к предыдущему месяцу (декабрь - -0,2%, январь - +0,3%). Добыча полезных ископаемых осталась без изменений. В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды восстановился рост (декабрь - -2,3%, январь – +2,8%). В обрабатывающих производствах сокращение замедлилось до -0,2% против -0,5% в декабре.

В секторе промежуточного спроса в январе сократился рост в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в производстве кокса и нефтепродуктов, целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности; стабилизировался рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева;

после сокращения в декабре возобновился рост в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий, в химическом производстве.

Из потребительских отраслей после сокращения в ноябре-декабре, в январе возобновился рост в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, в текстильном и швейном производстве;

вновь сократилось производство кожи, изделий из кожи и производство обуви.

В отраслях машиностроительного комплекса сократилось производство машин и оборудования, производство транспортных средств и оборудования; восстановился рост в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

По виду деятельности «Строительство», по оценке Минэкономразвития России, в январе динамика с исключением сезонного фактора вновь показала отрицательное значение (-1,5%) после положительных значений в предыдущие два месяца.

Производство продукции сельского хозяйства с исключением сезонности после роста в декабре в январе снизилось на 0,2%.

В январе темпы снижения оборота розничной торговли с учетом сезонной корректировки, как и в декабре, составили 0,2%, что является минимальным значением с января 2015 года. Динамика платных услуг населению в январе не изменилась.

Уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) в январе продолжил декабрьское снижение, составив 5,6% от экономически активного населения.

После периода спада, продолжавшегося с середины прошлого года, реальная заработная плата (с исключением сезонного фактора) в январе текущего года, по предварительным данным, продемонстрировала рост на 0,3%.

Динамика реальных располагаемых доходов (с исключением сезонного фактора) после небольшого роста в декабре в январе вновь вернулась в область отрицательных значений: снижение составило 1,2%.

Экспорт товаров в январе 2016 г., по оценке, составил 22,7 млрд. долл. США (81,9 % к январю к 2015 года.).

Импорт товаров в январе 2016 г., по оценке, составил 10,1 млрд. долл. США (снижение на 17,7 % к январю 2015 года).

страница 27 tel. +7(495) 229-49-71

–  –  –

Рис. 3. Динамика средних цен продажи на рынке коммерческой недвижимости в г. Москва Анализ динамики цен продажи на рынке коммерческой недвижимости в г. Москва позволяет разделить ретроспективный период на ряд подпериодов, исходя из различной динамики цен на рынке.

Характеристики динамики рынка продажи для различных сегментов рынка коммерческой недвижимости в г. Москва представлены в табл. 14 - табл. 16.

–  –  –

3.2.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты В данном подразделе проводится определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов.

Как отмечалось ранее, оцениваемые объекты непосредственно связаны с рынком недвижимости.

При проведении настоящей оценки было принято решение провести определение сегмента рынка с учетом характера оцениваемого имущества. Для решения данной задачи был принят подход, изложенный в учебнике «Оценка стоимости недвижимости» Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.; ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка страница 32 tel. +7(495) 229-49-71 недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

застроенные земельные участки;

незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

доходная недвижимость;

условно доходная недвижимость;

бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

уникальные объекты;

редкие объекты;

широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

активные рынки недвижимости;

пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

незастроенные земельные участки;

готовые объекты;

не завершенные строительством объекты;

объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Определение сегмента рынка по вышеуказанной сегментации рынка недвижимости, к которому относятся объекты оценки, представлено в табл. 21.

–  –  –

3.2.3. Анализ фактических данных о ценах предложений В данном разделе проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативных вариантах их использования, с указанием интервала значений цен.

При проведении настоящей оценки объектами анализа являются объекты недвижимости, имущественные права на которые являются правом собственности.

–  –  –

3.2.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены В данном разделе проводится анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

страница 39 tel. +7(495) 229-49-71 Фактор спроса и предложения является основным и учитывает действие закона спроса и предложения, который формирует рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке.

Спрос – это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. Основа спроса – желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период. В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов: предложение уже существующих и строящихся объектов.

Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:

спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости, ценовая динамика при этом нулевая;

спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены;

предложение превышает спрос, цены падают.

При проведении настоящей оценки оценка спроса и предложения проводилась качественно, на основе определенной ранее динамики рынка.

В общем случае можно утверждать следующее:

рост цен на рынке недвижимости свидетельствует о превышении платежеспособного спроса над предложениями;

стабилизация цен на рынке недвижимости свидетельствует об уравновешивании платежеспособного спроса предложением;

падение цен на рынке недвижимости свидетельствует о снижении платежеспособного спроса относительно действующего предложения.

В результате проведенного ранее анализа установлено, что в период предшествующий дате оценки сложились следующие тенденции на рынке продажи коммерческой недвижимости:

сегмент офисной недвижимости – падение с темпом 6,52% в квартал;

сегмент торговой недвижимости – на период, предшествующий дате оценки тенденции не определены (данные отсутствуют);

сегмент складской недвижимости – падение с темпом 0,51% в квартал.

Исходя из указанной динамики, можно дать следующие качественные оценки соотношению спроса и предложения на рынке продажи:

в сегменте офисной недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен);

в сегменте торговой недвижимости – соотношение объемов спроса и предложения не определено;

в сегменте складской недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен).

Так же, в результате проведенного ранее анализа установлено, что в период предшествующий дате оценки сложились следующие тенденции на рынке аренды коммерческой недвижимости:

сегмент офисной недвижимости – падение с темпом 8,65% в квартал;

сегмент торговой недвижимости – падение с темпом 1,08% в квартал;

сегмент складской недвижимости – стагнация.

Исходя из указанной динамики, можно дать следующие качественные оценки соотношению спроса и предложения на рынке аренды:

в сегменте офисной недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен);

в сегменте торговой недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен);

в сегменте складской недвижимости - объем спроса и предложения уравновешены (фиксируется стагнация цен).

В целом ликвидность рынка недвижимости в регионе может быть оценена в диапазоне от «средняя»

до «низкая». При проведении настоящей оценки для классификации ликвидности рынка использовалась градация сроков экспозиции, представленная в Методических рекомендациях «Оценка имущественных активов для целей залога», разработанных Комитетом по оценочной деятельности АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ БАНКОВ (табл. 31).

страница 40 tel. +7(495) 229-49-71 Таблица 31.

Градация сроков экспозиции Показатель Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая ликвидности Примерный срок экспозиции Менее 1 более 6 1-2 2-4 4-6 (реализации), месяцев Источник: 1. http://www.ocenchik.ru/docs/268.html Данные об объеме продаж, емкости рынка, при проведении настоящей оценки не исследовались по причине того, что указанные факторы, как правило, не используются при расчете стоимости локальных объектов недвижимости.

При проведении настоящего анализа было исследовано влияние ряда факторов, рассматриваемых как ценообразующие (элементы сравнения), на цены сопоставимых объектов недвижимости.

Рассматривались следующие наиболее типовые факторы:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

1. Исследование влияния прочих факторов на цены сопоставимых объектов недвижимости с использованием аппарата корреляционно-регрессионного анализа.

В общем случае указанное исследование может проводиться с использованием аппарата корреляционно-регрессионного анализа.

Метод регрессионного анализа базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно – регрессионного анализа. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь между ценой продажи и соответствующим фактором (местоположение, доступность, и т. п.). Далее с помощью соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии (модель), которая позволяет произвести оценку оцениваемого объекта.

Расчетная зависимость, реализуемая при формировании статистической расчетной зависимости, имеет следующий вид (общее формализованное представление):

Сес f (U1,U 2,..., U n ), где:

U1,U 2,..., U n - характеристики объекта оценки;

f - оператор функциональной зависимости, связывающей величины характеристики объекта оценки и стоимость единицы сравнения.

Данная модель является уравнением ценообразования, позволяющим рассчитать стоимость единицы сравнения на основе значений его характеристик.

Наиболее распространенным вариантом регрессионной зависимости является линейная модель вида:

Сес а х1 *U1 х2 *U 2... хn *U n В общем случае, принимаемые для расчетов (по любой из ранее описанных модели) характеристики объекта оценки, должны являться факторами стоимости (факторы, изменение которых влияет на стоимость объекта оценки). Традиционно характеристики объекта оценки принято делить на две основные группы: количественные и качественные, в совокупности, описывающие основные признаки объекта.

Множественная регрессия – один из наиболее распространенных методов определения стоимости объектов, учитывающих множество характеристик (факторов) данных объектов.

страница 41 tel. +7(495) 229-49-71 Основная цель – построить модель с большим числом факторов, определив при этом влияние каждого из них в отдельности, а также их совокупное воздействие на моделируемый показатель стоимости.

Объем выборки требуемый для построения модели зависит от числа факторов, включаемых в модель с учетом свободного члена.

В общем случае для получения статистически значимой модели требуется на один фактор объем выборки, равный 1 = 5 - 8 наблюдений, т.е.:

Vвыборки (5 8) * (n k ) где:

n - число факторов, включаемых в модель;

k - число свободных членов в уравнении.

Для проведения расчетов необходимо установить перечень элементов сравнения (ценообразующих факторов) для которых выполняются два условия:

1. Значения элемента сравнения (ценообразующего фактора) должно быть различно у объекта оценки и объектов анализа (по данному элементу сравнения потенциально требуется корректировка).

2. Значения элемента сравнения (ценообразующего фактора) должно быть различно у объектов анализа (по данному элементу сравнения потенциально возможно исследование влияния изменения его значений на изменение цен объектов анализа).

На основе сравнения данных представленных в разделе 2.3. и разделе 3.2.3. можно утверждать, что исследованию с помощью регрессионной модели подлежат 2 фактора: местоположение объекта и общая площадь объекта. Соответственно количество объектов анализа для исследования указанного количества факторов должно составлять не менее 15. Анализ данных приведенных в разделе 3.2.3 показывает, что при проведении настоящей оценки собраны данные о 21-ом объекте недвижимости, которые можно рассматривать в качестве объектов анализа. Количество объектов анализа достаточно для формирования регрессионной модели.

2. Исследование влияния прочих факторов на цены сопоставимых объектов недвижимости с использованием экспертных оценок.

2.1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

В общем случае совершение сделки купли-продажи объектов недвижимости предполагает передачу следующих имущественных прав: права собственности и права требования по договору участия в долевом строительстве. Передача прав требования по договору участия в долевом строительстве характерна для случаев совершения сделок с объектами недвижимости на этапе строительства. При этом основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является стадия строительной готовности объекта. Стадии строительной готовности объектов недвижимости представлены в табл. 32.

Таблица 32.

Стадии строительной готовности объектов недвижимости Наименование стадии строительной Описание стадии готовности строительной готовности 0-я стадия Предпроектная и проектная стадии. Проработка и утверждение ИРД и ПД.

1-я стадия Работы по подготовке строительной площадки. Огороженная территория.

Работы «нулевого» цикла. Котлованные, фундаментные работы, прокладка 2-я стадия коммуникаций.

3-я стадия Активное возведение надземной части объекта (выше 2-го этажа).

Монтаж каркаса и наружных стен завершен, ведутся внутренние и отделочные 4-я стадия работы.

5-я стадия Дом (здание) сдан (сдано) государственной приемочной комиссии.

Источник: 1. http://www.azbuka.ru/downloads/consult/2014-05.pdf.

Анализ ценовых диапазонов для различных вариантов стадии строительной готовности объектов недвижимости не проводился ввиду их индивидуальности.

2.2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия).

В открытых источниках информации систематизированные исследования, определяющие степень влияния условий финансирования на стоимость объектов недвижимости не выявлены.

2.3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия).

В открытых источниках информации систематизированные исследования определяющие степень влияния условий продаж на стоимость объектов недвижимости не выявлены.

2.4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

страница 42 tel. +7(495) 229-49-71

–  –  –

Анализ данных представленных в табл. 49 показывает, что для коммерческой недвижимости величина ставки доходности находится в интервале от 9,19% до 10,4%. Величина сроков окупаемости находится в интервале от 9,61 до 10,88 лет.

3.2.5. Основные выводы относительно рынка недвижимости В данном разделе содержатся выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемых объектов и другие выводы.

1. Динамика рынка.

В период предшествующий дате оценки сложились следующие тенденции на рынке продажи коммерческой недвижимости:

сегмент офисной недвижимости – падение с темпом 6,52% в квартал;

сегмент торговой недвижимости – на период, предшествующий дате оценки тенденции не определены (данные отсутствуют);

сегмент складской недвижимости – падение с темпом 0,51% в квартал.

В период предшествующий дате оценки сложились следующие тенденции на рынке аренды коммерческой недвижимости:

сегмент офисной недвижимости – падение с темпом 8,65% в квартал;

сегмент торговой недвижимости – падение с темпом 1,08% в квартал;

сегмент складской недвижимости – стагнация.

2. Спрос и предложение.

Исходя из указанной динамики, можно дать следующие качественные оценки соотношению спроса и предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости:

в сегменте офисной недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен);

в сегменте торговой недвижимости – соотношение объемов спроса и предложения не определено;

в сегменте складской недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен).

Также, исходя из указанной динамики, можно дать следующие качественные оценки соотношению спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости:

в сегменте офисной недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен);

в сегменте торговой недвижимости - объем предложений превышает объем спроса (фиксируется падение цен);

в сегменте складской недвижимости - объем спроса и предложения уравновешены (фиксируется стагнация цен).

3. Объем продаж, емкость рынка. Данные об объеме продаж, емкости рынка, при проведении настоящей оценки не исследовались по причине того, что указанные факторы влияют цены опосредованно (практически отсутствует прямая устанавливаемая экспертным или расчетным путем).

4. Мотивации покупателей и продавцов. Основной мотивацией участников сделки купли-продажи недвижимости является максимизация собственной выгоды, проявляющаяся в некотором снижении платежа (в результате торга) от первоначально ожидаемого продавцом.

5. Ликвидность рынка. В целом ликвидность рынка недвижимости в районе объектов оценки может быть оценена как средняя. Срок экспозиции объектов недвижимости оценивается в 2-4 месяца.

6. Колебания цен на рынке.

Проведенные расчеты показывают, что колебания средних цен на рынке продажи коммерческой недвижимости находятся в интервале:

сегмент офисной недвижимости – от 1,24% до 12,95%;

сегмент торговой недвижимости – от 0,87% до 17,68%;

сегмент складской недвижимости – от 2,72% до 11,23%.

Колебания средних цен на рынке аренды коммерческой недвижимости находятся в интервале:

сегмент офисной недвижимости – от 2,63% до 11,61%;

сегмент торговой недвижимости – от 3,29% до 9,48%;

сегмент складской недвижимости – от 1,05% до 16,91%.

страница 48 tel. +7(495) 229-49-71

7. Ставки доходности и сроки окупаемости.

Проведенные расчеты показывают, что для коммерческой недвижимости величина ставки доходности находится в интервале от 9,19% до 10,4%. Величина сроков окупаемости находится в интервале от 9,61 до 10,88 лет.

–  –  –

РАЗДЕЛ IV. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

В соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» при оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива или посредством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом.

Для наилучшего и наиболее эффективного использования нефинансового актива принимается в расчет такое использование актива, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправданным, как изложено ниже:

физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, местонахождение или размер имущества);

юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических ограничений на использование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, правила зонирования, применимые к имуществу);

финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли физически выполнимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денежных средств (с учетом затрат на преобразование актива к такому использованию), достаточные для получения дохода на инвестицию, который участники рынка требовали бы от инвестиции в данный актив при данном использовании.

Так как объекты оценки непосредственно связаны с рынком коммерческой недвижимости, то при проведении настоящей оценки был проведен анализ наиболее эффективного использования объектов оценки.

1. Анализ физической возможности предполагает рассмотрение технологически реальных для данных объектов способов использования.

Оцениваемые объекты представляют собой встроенные помещения. Планировочные решения и характер отделки предполагают использование оцениваемых объектов как встроенных помещений, предназначенных для организации занятий спортом (помещения фитнесцентра).

2. Анализ юридической разрешенности предполагает рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.

В соответствии с правоустанавливающими документами на объекты оценки, оцениваемые помещения представляют собой встроенные помещения.

3. Анализ финансовой оправданности предполагает рассмотрение тех физически возможных и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объектов.

Анализ рынка, представленный выше, показывает, что встроенные помещения могут быть сданы в аренду, что обеспечивает владельцу активов получение дохода.

Таким образом, в качестве наиболее эффективного использования оцениваемых объектов, следует рассматривать их использование в качестве встроенных помещений нежилого назначения, а именно в качестве нежилых помещений предназначенных для организации занятий спортом (помещения фитнесцентра).

–  –  –

РАЗДЕЛ V. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

5.1. Общие положения В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297 от 20 мая 2015 г., основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный.

В соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» основными подходами к оценке являются рыночный, доходный и затратный подходы. В целом общие подходы к оценке в указанных стандартах не противоречат друг другу.

5.2. Общие понятия оценки В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» к объекту оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

5.3. Общее описание методов оценки недвижимости Затратный подход.

В соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» затратный подход - метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (часто называемая текущей стоимостью замещения).

С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обладающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологическое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание и является более широким понятием, чем износ, в целях подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях (использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с другими активами или с другими активами и страница 51 tel. +7(495) 229-49-71 обязательствами.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297 от 20 мая 2015 г. затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В целом методические подходы к реализации затратного подхода в указанных стандартах не противоречивы. По этой причине дальнейшее описание методологии основывается на положениях ФСО № 1 и ФСО № 7.

Условия применения затратного подхода (в соответствии с ФСО № 1). Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объекта оценки и (или) для специальных целей.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих страница 52 tel. +7(495) 229-49-71 объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительномонтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценка стоимости земельного участка проводится на основе результатов анализа земельного рынка региона и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Подходы (методы) определения стоимости прав на земельный участок выбираются с учетом вида права, степени активного и открытости земельного рынка в регионе, а также с учетом анализа положений местных (региональных) нормативных актов в области землепользования. Наиболее предпочтительным методом оценки стоимости земельного участка является метод сравнения продаж.

Реализация затратного подхода к оценке, в части расчета стоимости улучшений, возможна с использованием следующих методов:

метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

метод разбивки по компонентам (метод укрупненных элементных показателей стоимости);

метод единичных расценок.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве».

Метод разбивки по компонентам заключается в том, что стоимость объекта рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных элементов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п.

Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Данный метод определения стоимости формализуется двумя способами:

выборкой (суммированием);

суммированием по частям здания (модульный метод).

Метод единичных расценок заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или на анализе и переработке существующих смет на данный объект.

Метод единичных расценок имеет следующие разновидности:

ресурсный метод;

базисно – индексный метод.

Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектного решения. Ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением накладных расходов (зарплата, эксплуатационные расходы и пр.).

Базисно – индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов по отношению к стоимости, определяемой к базисному уровню. Приведение в уровень текущих цен производится путем произведения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сложной сметы на действующий индекс.

Дополнительно к стоимости замещения (воссоздания) улучшений при расчете стоимости объекта затратным подходом необходимо учитывать стоимость земельного участка и норму прибыли инвестора.

Методические основы определения износа улучшений Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих страница 53 tel.

+7(495) 229-49-71 обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

физический износ;

функциональный износ;

внешний или экономический износ.

Физический износ – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ – это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате его устранения доход (увеличение стоимости объекта).

Неустранимый физический износ – это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход (увеличение стоимости объекта).

Для определения физического износа могут быть использованы следующие методы:

нормативный метод, основанный на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого и ведомственного уровня;

стоимостной метод, основанный на определении затрат, необходимых на проведение ремонтных мероприятий, обеспечивающих восстановление конструкций;

метод срока жизни, основанный на учете эффективного возраста и срока экономической жизни.

Функциональный износ (устаревание) – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению, дизайну и др.

Для определения функционального износа могут быть использованы следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате, основанный на расчете текущей стоимости недополученных доходов;

метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, основанный на расчете текущей стоимости избыточных расходов.

Внешний или экономический износ (устаревание) вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, неблагоприятное окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения функционального (внешнего) износа могут быть использованы следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате;

метод парных продаж;

метод срока жизни.

Сравнительный (рыночный) подход.

В соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» при рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными операциями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множители, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона требуется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки.

Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование.

Матричное ценообразование - это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финансовых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ориентир.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297 от 20 мая 2015 г. сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В целом методические подходы к реализации сравнительного (рыночного) подхода в указанных стандартах не противоречивы. По этой причине дальнейшее описание методологии основывается на положениях ФСО № 1 и ФСО № 7.

Условия применения сравнительного подхода (в соответствии с ФСО № 1). Сравнительный подход рекомендуется применять. Когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о страница 54 tel. +7(495) 229-49-71 ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительно подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектамианалогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход.

страница 55 tel. +7(495) 229-49-71 В соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» при использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких будущих сумм. Такие методы оценки включают, например, следующее:

методы оценки по приведенной стоимости;

модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и внутреннюю стоимость опциона;

метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости некоторых нематериальных активов.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 297 от 20 мая 2015 г. доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В целом методические подходы к реализации доходного подхода в указанных стандартах не противоречивы. По этой причине дальнейшее описание методологии основывается на положениях ФСО № 1 и ФСО № 7.

Условия применения доходного подхода (в соответствии с ФСО № 1). Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.



Pages:   || 2 |
Похожие работы:

«РЕШЕНИЕ 16 авгус 2012 г. ста Москва № 134 О нормат тивных правовых ак ктах в обла асти нетар рифного ре егулирован ния Кол ллегия Евра азийской экономичес ской комиссии решил ла:1. Утвердить: У Еди иный переччень товаров, к которым приме еняются за апреты или ограниче и ения на вво оз или...»

«КАЗАНСКИЙ (ПРИВОЛЖСКИЙ) ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ И ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ФИНАНСОВ НУРТДИНОВ Р.М. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ КУРС ЛЕКЦИЙ КАЗАНЬ 1. КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК КАК ОСНОВНОЕ ЗВЕНО БАНКОВСКОЙ СИСТЕМЫ Деятельность современных бан...»

«Дисциплина "Эконометрика II" Вариант экзаменационного теста в системе e-University 1.Формулировка вопроса: Проинтерпретируйте результаты, полученные при построении модели для показателей инфляции, безработицы и денежной массы (соответственно IP, URATE,...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ" Экономический факультет Кафедра организации производства и инновационной деятельности ) ПРОГРАММА учебной практики по курсу "Организация, нормирование...»

«ФИЗИОЛОГИЯ ПИЩЕВАРЕНИЯ. ПИЩЕВАРЕНИЕ В ЖЕЛУДКЕ ЖИВОТНЫХ. Панина Елена Андреевна ГБОУ СПО ЯНАО "Ямальский полярный агроэкономический техникум" Салехард, Россия Physiology of apparatus. Digestion in the stomach of animals. Panina Helena Andreevna The Yamal Polar...»

«МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ПРИКАЗ от "25" сентября 2013 Г. № 01/5-100 О внесении изменений в приказ Министерства финансов Челябинской области от 01.11.2012 г. № 01/5-...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ФИНАНСОВОЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" Кафедра статистики и...»

«Таврический научный обозреватель www.tavr.science № 11(16) — ноябрь 2016 УДК: 316.6 Стасюк Е. А. Магистрант, Институт мировой экономики и информатизации, г. Москва ТИПОЛОГИЯ КОРРУПЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья посвящена исследованию типологии коррупции в государствах. Изучены особенности различных типов...»

«28 Мир России. 2004. № 3 Инновации в российской промышленности: создание, диффузия и реализация новых технологий и социальных практик* И.Б. ГУРКОВ, B.C. ТУБАЛОВ Несколько лет

«БОКАРЕВА ВЕРА БОРИСОВНА СОЦИАЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ МАЛЫМ БИЗНЕСОМ 22.00.08 – Социология управления АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора социологических наук Москва – 2014 Работа выполнена на кафедре социологии Негосударственного аккредитованного частного образовательного учреждения высшего профессионального образования...»

«Лекции Вместо предисловия Говоря о назначении тех приемов и методик, которые изучаются обычно в рамках дисциплины с названием Экономико-математические методы, наиболее уместно, на наш взгляд, про...»

«МОДЕЛИРОВАНИЕ ФИНАНСОВЫХ ПОТОКОВ ПРЕДПРИЯТИЯ НА ОСНОВЕ ПП "ANYLOGIC" Каримов Миндиахмет Галимжанович канд. физ.-мат. наук, зав. кафедрой менеджмента и маркетинга, доцент Башкирского государственного университета, РФ, Республика Башкортостан, г. Уфа E-mail: karimovmg@bashedu...»

«Том 7, №2 (март апрель 2015) Интернет-журнал "НАУКОВЕДЕНИЕ" publishing@naukovedenie.ru http://naukovedenie.ru Интернет-журнал "Науковедение" ISSN 2223-5167 http://naukovedenie.ru/ Том 7, №2 (2015) http://naukovedenie.ru/index.php?p=vol7-2 URL статьи: http://naukovedenie.ru/PDF/159EVN215.pdf DOI: 10.15862/159EVN215 (http://dx.doi.org/...»

«C / Образовательная политика ОТ РЕДАКЦИИ Представленная ниже статья написана на основе доклада, сде ланного группой авторов на международной конференции "Мо дернизация экономики" в апреле 2008 г. Этой публикацией (вслед за публикацией доклада ОП РФ "Образование и общество") жур...»

«Работу выполнил: студент факультета МЭО, группы М 3-4 МОЛИЙ Г.М., Научный руководитель: к.т.н,профессор НЕВЕЖИН В.П Финансовый Университет при Правительстве РФ, Москва АНАЛИЗ КРИВОЙ ФИЛЛИПСА ДЛЯ РОССИЙКОЙ ЭКОНОМИКИ ANYLISIS OF THE PHILLIPS CURVE FOR RUSSIAN ECONOMY Аннотация Темпы инфляции и уровень безработицы основные показатели состояния эконо...»

«22.04.2016 – 28.04.2016, № 15 КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ Главная статья Под знаменами деофшоризации Компетентное мнение Продажа корпоративных прав нерезиденту: налоговые риски для эмитента Вопросы налогового структурирования бизнеса Ожидает ли офшорный мир и Украину новый Sark Lark? На гр...»

«Финансовый учет и отчетность Институт экономики и финансов, отделение экономики предприятий, кафедра финансового учета Направление: 080100.62 "Экономика", профиль "Финансы и кредит" Учебный...»

«Отдел по борьбе с коррупцией ACN Директорат по финансам и предпринимательству Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) 2, rue Andr Pascal Сеть по борьбе с коррупцией F-75775 Paris Cedex 16 (France) Тел.: +33 (0)1 45249106; Факс: +33(0)1 44306307 для Вос...»

«Проект ЗАКОН Республики Крым О стимулировании инвестиционной деятельности в Республике Крым Настоящий Закон направлен на развитие инвестиционной деятельности в Республике Крым, стимулирование привлечения отечественных и иностранных инвестиций в экономику Республики Крым и создание благоприятных условий д...»

«ФГБ ОУ ВПО "МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 11УТЕЙ СООБЩЕНИЯ" Кафедра "Экономическая информатика" А.И.Сеславин. Е.А. Сеславина ОПТИМИЗАЦИЯ И МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ Рекомендовано редакционно-издательским советом университета в качестве уче...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Н.Г. ЧЕРНЫШЕВСКОГО" Кафе...»








 
2017 www.doc.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные документы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.